注文住宅の坪単価とは
坪単価とは、1坪当たりの建築費を表したものです。つまり、建物の本体価格を延床面積（坪）で割った数値です。1坪は平米単位にすると約3.3㎡です。坪単価は延床面積が同じ家でも形状によって異なります。また、同等の設備や内装の家であっても、ハウスメーカーや工務店によって坪単価が異なる場合があります。
一般的な坪単価の計算方法と本体価格の算出方法
坪単価は一般的に「本体価格」を「延床面積」で割ることで算出できます。
延床面積とは各階の床面積を足した面積のことで、ベランダや小屋裏収納、地下室、玄関ポーチなどは延床面積には含まれません。また、本体価格とは家の建築費用です。家の建築費用には足場の設置費や材料費、施工費が一般的には含まれます。そのため、構造が複雑な家の方が施行時の足場や施工の手間が増えるため本体価格は高くなります。
上記のことからわかる通り、坪単価は本体価格と延床面積どちらも住宅の間取りや構造により大きく上下します。そのため、広告などで見かける坪単価はあくまでも参考価格として表示していることが多いです。
注文住宅の平均建設費と平均坪単価
地域ごとの坪単価相場について、2019年度の「フラット35利用者調査結果」の表を用いて解説します。
| 平均建設費（万円） | 平均住宅面積（㎡） | 平均住宅面積（坪） | 平均坪単価（万円） | |
|---|---|---|---|---|
| 全国 | 3,452.4 | 125.8 | 38.1 | 90.7 |
| 首都圏 | 3,768.8 | 125.2 | 37.9 | 99.5 |
| 近畿圏 | 3,553.0 | 125.3 | 37.9 | 93.7 |
| 東海圏 | 3,518.6 | 127.8 | 38.7 | 91.0 |
| その他地域 | 3,274.5 | 125.6 | 38.0 | 86.2 |
図参照：https://www.jhf.go.jp/about/research/loan_flat35.html#SUB3
※住宅金融支援機構「フラット35」2019年度融資利用者調査結果データより抜粋
※平均住宅面積（坪）は「床面積 × 0.3025」にて算出
上記の調査では、注文住宅における平均建設費は全国で3,452万円です。また、住宅面積の平均は125.8㎡で、坪単価の平均は約90.7万円です。地域別で見ると首都圏、近畿圏では平均住宅面積とが全国平均よりも下回っています。しかし、平均建設費と平均坪単価は上回っていることがわかります。特に東京都では平均坪単価が全国平均に比べ約9万円、平均建設費が約316万円高く全国相場よりも割高です。
注文住宅の坪単価は主になにで変わる？
本体価格は同じ土地でも住宅自体の構造や設備により変動します。本体価格が変わる要素は大きく分けて家の形や間取りと設備、材料費が関係します。これらの要素がどのように本体価格に関係しているか詳しく解説します。
家の形や間取り
坪単価は家の構造によって変化します。家の構造とは要するに外観と間取りです。例えば、1階と2階の床面積が等しい比較的シンプルな四角形の住宅と、凹凸が多く複雑な外観の家では後者の方が本体価格は高くなります。そのため、坪単価も後者の方が割高です。また、間取りに関しても室内の壁の数などにより本体価格は上下します。要するに、部屋数が多ければその分壁などの材料費がかかるため、本体価格が高くなり坪株単価は上がります。
家の構造や間取りが複雑になると、足場の設置なども手間がかかるため「架設工事費」が割高になる傾向があります。そのため、架設工事費が抑えられるシンプルな構造であればあるほど本体価格は下がり、凹凸の多い外観や部屋数が多い家になればなるほど本体価格は上がるという仕組みです。
設置する設備や材料費
坪単価に影響する本体価格は、住宅の設備や壁紙などの材料費によっても変わります。例えば壁材をクロスではなく珪藻土や漆喰にすると、材料費が高額になります。また、施工費も専門の業者に委託するため通常のクロスに比べて金額が跳ね上がる傾向にあります。他に本体価格に影響するのは、システムキッチンのグレードアップやお風呂周りの設備と言われています。
本体価格をなるべく抑えるには、家全体をこだわりの素材にするのではなく一部の部屋や設備を重点的にこだわることで全体の設備費用や材料費の軽減につながるでしょう。
会社によって坪単価が違うのはなぜ？
同じ家の構造や設備でも、ハウスメーカーや工務店によって坪単価が違う場合もあります。これは、坪単価には算出方法の明確な基準がないため、住宅会社により算出方法が異なるためです。違いが出る点としては、主に床面積の扱いと本体価格に含める項目です。では、それぞれどのように違いが出てくるのでしょうか。
床面積の扱いが異なる
坪単価の算出方法は一般的には「本体価格」と「延床面積」で算出しますが、一部のハウスメーカーや工務店では「本体価格」と「施工床面積」で算出している場合があります。施工床面積では玄関ポーチやベランダ、吹抜けなど延床面積には含まれない部分も面積として加算されます。そのため、全く同じ物件であっても、延床面積で算出した坪単価よりも安価に見えるという現象が起こります。なお、施工した箇所のどこまでを「施工床面積」とするかも基準が明確には定められていないため、ハウスメーカーや工務店の判断により異なります。
どこまでを本体工事費として扱うかが異なる
本体価格にどこまでの費用を含めるかも、ハウスメーカーや工務店により異なる点です。本体価格は基本的には建物だけの設備や建設費を指します。そのため、実際に入居する前には給排水工事やガスの配線工事、エアコンや照明などの「別途工事費」が発生します。
しかし、現在ではこの「別途工事費」を含めて坪単価を算出するハウスメーカーや工務店も存在します。本体価格に含まれる項目が多ければ坪単価は高額になりますが、その分別で発生する費用が少なくなるため、総額はあまり他社と変わらない場合もあります。
注文住宅の坪単価を見るときのポイント
坪単価には決められた算出方法がないことから、各社の価格を坪単価だけで比較するためにはいくつかのコツを掴む必要があります。住宅会社から坪単価の金額を提示された場合に確認すべきチェックポイントを紹介します。
別途工事費や諸経費が含まれているか
本体価格に関してもどこまでの費用が含まれているかを確認する必要があります。会社により細かく違いが出る部分でもあるため、可能であれば見積もりの内訳を依頼し細かな項目を比較できるようにするとよいでしょう。もし比較している会社ごとに費用範囲が違う場合は、できる限り統一してもらうことをおすすめします。もしくは、家づくりに必要な総額の費用がいくらになるかを確認するとよいでしょう。
同じ会社内であれば商品の比較検討がしやすい
もし比較する物件の見積もりが複数社ではなく同じ会社の場合は商品の比較検討がしやすいでしょう。坪単価の算出方法や本体価格に含める項目が同じなので、見積もりに項目のズレがなく比較しやすいからです。
ただし、坪単価はあくまでも目安の金額のため、実際に一戸建てを建てる場合には総額がいくらになるかはあらかじめ確認することは大切です。
注文住宅の坪単価を抑える方法
坪単価を抑えられれば、その分総額費用の削減に繋がります。予算内で理想の家づくりを行うためには坪単価を正しく理解し、不必要な部分のコストカットを図ることが大切です。ここでは坪単価の費用を抑える方法について紹介します。
床面積を減らす
床面積が広いほど建築費が増加するため、坪単価は高くなります。そのため、設計の初期段階では、購入した土地全てに家を建てず床面積がなるべく小さくなるよう設計するとよいでしょう。床面積を小さくすると部屋が狭くなると考えがちですが、廊下をなくしたり窓を広く見せるなど、広々とした家にする方法はたくさんあります。
また、床面積を減らすことで架設工事費が削減されるため、余った予算でキッチンを広くするなどこだわりたい部分に予算を当てることもできます。
シンプルな四角形のデザインにする
坪単価を抑える方法として、外観をシンプルにすることも有効な手段です。凹凸のある複雑な家である場合、その分内部構造も複雑になり工事費がかさみます。シンプルな四角形の外観に近いほど架設工事費がかからないため、坪単価は抑えられます。
住宅設備や壁紙のグレードを調整する
もし外観や床面積を工夫しても坪単価が高額な場合は、住宅設備や壁紙のグレードを見直しましょう。特に、システムキッチンやお風呂周りはグレードアップやオプションをつけるケースが多い箇所です。この部分の設備を確認し、本当に必要なオプションかを改めて見直すことは大切でしょう。
また、実は壁紙の素材は本体価格に大きく影響する部分です。壁紙をこだわりたいスペースと安価でも納得できる部分を見極め、特定の箇所だけ高額な壁紙を利用するなど予算とこだわりのバランを見て判断しましょう。
ビルドアートなら坪単価を抑えた注文住宅の相談が可能です
坪単価を抑えつつ、理想の一戸建てを手に入れたいという理想を叶えるには坪単価の仕組みを理解し適切なコストカットを行うことが大切です。
ビルドアートでは、年間約400棟の住宅を施工しているため、住宅にかかるすべての調達コストを割安で仕入れることができます。そのため、材料費等で浮いたコストは特注品のキッチンやお取り寄せのこだわり素材などに当てることで、予算内でご希望に沿った提案ができます。
坪単価を抑えつつ注文住宅ならではのこだわりも大切にしたい場合は、ぜひビルドアートにご相談ください。